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多个城市放开“带押过户” 银行配合执行意愿强

发布日期:2022-09-21 10:44    点击次数:85

  多个城市放开“带押过户” 银行配合执行意愿强

  作者:亓宁

  最近,一种二手房交易的新模式——“带押过户”在多个城市推出,被视为活跃楼市的重要调整。

  从已经官宣的几个城市来看,南京、苏州、济南、昆明等均已有成功案例。相比此前还清按揭才可解押、过户,“带押过户”可以大大节约时间和金钱成本(主要是原房主),同时提升二手房交易安全性,业内人士纷纷叫好。

  不过据记者从上述几个城市的银行工作人员处了解到,目前除各地不动产登记中心与部分银行合作推进的案例外,大范围的政策执行尚未全面落地,尤其中小银行多数未接到相关通知。有苏州当地房地产从业人士表示,据其了解,待部分银行与相关部门的系统对接工作准备充分后会正式执行。

  事实上,自《民法典》施行后,“带押过户”逐渐具备法律条件,不少业内人士预测,接下来还会有更多城市跟进推出。在按揭贷款持续低迷的背景下,各银行作为抵押权人也有意愿配合执行,提振地产需求市场的效果值得期待。

  “带抵押过户”意味着什么

  9月16日晚间,南京市不动产登记中心官方微信号“南京不动产”发布消息称,南京市全面推行二手房“带押过户”的模式。

  南京并不是第一个推出“带押过户”的城市。据记者不完全了解,8月以来至少有昆明、苏州、济南、福州等城市支持或有限度支持这一模式,并已有相应成功案例。

  所谓“带押过户”,即存在抵押的房产要上市交易的,无需先行还贷或垫付,即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立(下称“三项业务”)。在此之前,国内二手房交易普遍要求卖方(原房主)先解押才能办理过户手续,而解押则意味着需要还清按揭贷款。

  在还清既有房贷过程中,卖方往往需要花费大量时间筹集资金、到银行办理提前还款等,交易流程复杂,而如果卖方寻求社会“过桥资金”还会加大风险。

  随着去年《民法典》的施行,“带押过户”已经具备放开的法律条件。根据原《物权法》相关规定,财产(房屋)抵押后的产权过户需要抵押人与抵押权人协商一致,后者同意则需要抵押人先还清债务,未经抵押权人同意的不得转让(受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外);《民法典》则明确,抵押期间抵押人可以转让抵押财产且抵押权不受影响,但应当及时通知抵押权人。

  以南京为例,该市不动产登记中心表示,该市在《民法典》施行后深化落实“带押过户”的要求,在业务流程、技术支撑、工作指导等方面进行优化和细化;福州市不动产登记和交易中心也表示,该市早在2021年4月就先行先试开展“带押过户”业务。

  从已经官宣放开的几个城市来看,“带押过户”在流程上大大简化,三项业务普遍可以“一次申请,全部搞定”,百姓只需“进一个窗口,提交一套材料”。卖方交易成本大大降低,而买方也可一次性完成房子过户、重新抵押并获得新的住房按揭贷款。

  这一模式真正实现了原抵押注销登记和新抵押登记的“无缝连接”,有效防范交易风险,既“锁定”真正的买方,又防止“一房多卖”,也确保了银行抵押权的落实。中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示,过去即使卖方顺利筹集资金还清按揭,也依然存在不能过户的可能,现在这种风险大大降低。

  热点二线城市逐渐落地

  从落地情况来看,多地已有成功的“带押过户”案例。

  以南京为例,该市不动产登记机构已通过与建设银行、南京银行等50多家银行合作,完成了158套房屋“带押过户”的登记工作,交易价值超过5亿元。

  就在9月17日,福州市不动产登记中心也宣布,通过不动产登记和交易中心与建设银行、工商银行的协同合作,该市于9月15日上午完成了首批政银合作“带押过户”项目;苏州张家港则在9月初在建设银行苏州分行成功办理全市首笔存量房“带抵押过户”登记和按揭贷款业务。

  更早之前的8月,济南不动产登记中心表示,目前该市“带押过户”已在建行、工行、北京银行等多家银行试点成功,将在全市二手房市场全面推行。

  不过据记者了解,目前苏州、青岛、南京等地“带押过户”并未全面实施,尤其不少中小银行工作人员表示当前尚未接到新的政策通知,二手房过户依然需要先还清贷款。

  有苏州当地房地产从业人士对记者表示,据其了解,因为涉及系统对接等问题,目前多数银行与相关部门仍在为此准备当中,全面落地可能还需要一定时间。

  记者注意到,目前推出“带押过户”政策的城市普遍配套了账户监管要求,以保证资金安全。以济南为例,该市推出的“带押过户”新流程中引入了公证“提存账户”环节,即在交易未完成之前,所有资金均由该账户监管,确保资金安全,一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况,交易失败,资金原路返还,避免发生资金纠纷。

  “‘预告登记’后的提前放款,为交易双方带来了‘活水’,但这‘活水’能否顺利流入卖方贷款银行的账户,特别是跨行交易,除了职能部门的审批、登记,资金的交付也都要做到全程封闭运行。”济南不动产登记中心表示。

  效果如何,对银行有何利弊

  增加交易便利性、降低成本和风险,归根到底是为了促进刚需群体购房需求,激发房地产市场活力。董希淼表示:“带押过户”对于提升买卖双方的交易意愿、提高市场活跃度有很大作用。”

  他认为,“带押过户”与过去的“转按揭”有相似之处,不过不同的是,“转按揭”依然要解除质押后进行,“带押过户”相比之下更为便捷且监管安全。所谓转按揭,主要是指借款人出售作为抵押物的房屋,经贷款银行同意,由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款,不过依然需要解除抵押后进行,包括同行转按揭和跨行转按揭两种情况。

  目前来看,多数“带押过户”主要以在同一银行续贷为主。有市场观点指出,虽然“带押过户”对提振楼市有利好作用,但对其他银行来说可能缩小了通过二手房交易实现的信用扩张空间。

  对此董希淼不以为然。他分析,因为作为抵押权人的银行需要配合房管部门完成“带押过户”,而当前银行流动性充足,并不缺少贷款额度,因此这一模式最直接的影响是提升贷款需求,利好明显。

  “原来无非是还一笔然后再贷一笔,这个没有什么大的影响。”董希淼举例称,当前的“带押过户”与企业贷款中的无还本续贷有点类似,即续贷效率更高、成本更低。

  从今年前8个月的房地产成交和居民中长期贷款数据来看,当前楼市需求依然低迷。不少市场人士认为,作为高收益、低风险的优质资产,当前银行房贷业务压力较大,因此参与配合的意愿较强。后续预计还会有更多城市跟进“带押过户”模式,加上部分城市全面落地,相应效果值得期待。

  事实上,目前除热点二线城市外,深圳也在9月初完成了首例“公证提存+免赎楼带押过户”的二手房交易,不过该案例属于查封房产,成为首个执行这一模式的一线城市。有分析指出,免去赎楼环节可以减少赎楼资金利息、担保费等赎楼费用,按目前市场一般赎楼费用测算,可以将交易成本直接降低三分之一,这对被查封房产(赎楼的费用更高)降低的比例无疑更大。